토지 매매계약 시 인허가/ 토지사용승낙서 특약사항 주의사항
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토지 거래는 복잡한 절차와 다양한 요소를 고려해야 하는 중요한 결정입니다. 특히, 개발행위허가와 건축허가를 포함한 매매계약 시에는 불확실성과 업무 지연을 최소화하기 위해 특약사항을 명시하는 것이 필요합니다. 아래는 대표적인 토지 매매계약 시 특약사항의 예시입니다.
1. 진입도로 확보 조건:
- 본 계약은 개발행위를 목적으로 체결되며, 매도자가 잔금 지급 시까지 6M진입도로를 확보해 주는 조건입니다. 이 조건을 만족시키지 않을 경우 계약은 해제되며, 매수인에게 기지급받은 금액은 반환됩니다.
"본 계약은 개발행위를 목적으로 체결하는 계약으로 매도자가 잔금지급시까지 진입도로를 확보해 주는 조건이며, 그렇지 않 을 경우 본 계약은 원인무효로 해제하고, 매도인은 기지급받은 금원을 매수인에게 반환하기로 한다."
2. 위약금 조항:
- 계약 불이행으로 인한 손해 발생 시 매매 대금의 일정 비율의 위약금을 부담하는 조항입니다. 이를 통해 거래 당사자 간의 책임을 명확히 합니다.
"매도인의 계약 불이행으로 손해 발생시 매매 대금의 ??%의 위약금을 지급하기로 한다. "
3. 건축허가 불가 시 계약 해제 조항:
- 매수인이 건축을 위한 인허가를 득하지 못할 경우 계약을 해제하고, 매도인은 받은 금액을 반환하는 내용입니다.
"본 계약 토지는 매수인이 제2종근생 제조업소의 건축을 목적으로 매입하는 것으로서 매수인의 귀책사유 없이 건축을 위
한 인허가를 득하지 못할 경우 본 계약은 해제하고 매도인은 기수령한 금원을 반환하기로 한다."
4. 인허가 미획득에 대한 책임 분담 조항:
- 인허가를 득하지 못해도 계약은 유효하며, 매수인은 이를 이유로 계약 해제를 주장하지 않기로 하는 내용입니다.
"본 계약은 건축행위를 위한 계약으로 매수인이 각종 인허가 사항 등에 대하여 검토하고 계약을 체결하는 바, 이후 매수인
의 귀책사유 없이인허가를 득하지 못하더라도 본 계약은 유효하며, 매수인은 이를 이유로 계약의 해제를 주장하지 않기
로 한다."
5. 도로 이용 및 행위허가 신청 조항:
- 계약 이후 매수인은 현황 도로를 통해 개발이 가능한 것으로 보며, 행위허가 신청을 위한 관련 서류 발급을 매도인이 지원하는 조항입니다.
"매수인은 본 현황 도로를 이용하여 개발행위가 가능한 것으로 보고 본 계약을 체결하는 것으로, 매수인의 귀책 사유없이 허가를 득하지 못할 경우 계약해제하기로 하며, 기 지급한 금원은 즉시 반환하기로 한다."
6. 토지사용승낙서 활용 제한 조항:
- 토지사용승낙서는 건축허가신청용으로만 사용 가능하며, 잔금 지불 전에는 일부 사용이 제한됩니다.
" 매수인은 토지사용승낙서를 건축허가신청용으로만 사용할 수 잇으며, 허가 난 후에도 잔금 지불 전에 착공, 자재적치, 전기통신, 가스시설 등 토지의 사용을 할 수 없다."
7. 계약 기한 및 조건부 해제 조항:
- 계약은 건축허가 획득을 조건으로 하며, 허가 이후 일정 기한 내에 잔금을 지불하는 내용을 담고 있습니다.
"본 계약은 매수인 책임아래 2024년 월 일까지 건축허가를 받는 조건부계약이고 건축허가일 이후 2주이내
잔금을 치루기로 한다. 본 계약은 매수인이 제2종근생 제조업소의 건축을 목적으로 매입하는 것으로
매수인의 귀책사유 없이 건축인허가를 득하지 못 할 경우 본 계약은 무효로 하고 계약해제하며 즉시
원상복구비용을 제외한 계약금은 즉시 반환하기로 한다."
8. 건축허가 신청용 서류 발급 조항:
- 건축허가신청용 서류 발급은 매수인이 건축을 위해 필요한 조건 중 하나이며, 매도인은 해당 서류를 제공합니다.
"매도인은 본 계약 후 건축허가신청용 "토지사용승낙서"를 인감증명서를 첨부하여 발급해주기로 한다.매수인은 이에
대한 반대급부로 계약해제조건부 허가철회신청서(건축허가취소동의서)에 인감증명서를 첨부하여 제출하기로 하고 이때
발생하는 관련복구비용 등은 매수인이 부담하기로 한다."
"매도인은 본 계약 후 매수인의 개발행위허가 신청을 위한 "토지사용승낙서"와 "인감증명서"를 발급하여 주기로 한다. 이
와 함께 매수인은 "지위승계동의서" "복구비용권리승계동의서" "채권양수양도서" "건축주명의 변경동의서"에 인감을 첨부하여 제출하기로 한다."
9. 토지 사용 조건 위반 시 법적 조치 조항:
- 약정 위반 행위에 대해서는 법적 조치를 취할 수 있음을 명시한 조항입니다.
"매수인은 "토지사용승낙서"를 건축허가신청용, 또는 농취증 발급용으로만 활용할 수 있으며, 잔금 지불 전에 공사착공
또는 자재적치, 가설물 설치, 전기, 통신, 가스시설 설치 등 토지를 실제 사용할 수 없다. 만일 설정 조건을 벗어나서 땅을
이용하거나 계약기간 만료 이후에도 시설물 철거를 하지 않는 등 약정 위반 행위를 할 경우 법적으로 조치를 취할 수 있음
을 양측 모두 인정한다."
10. 계약 해제 시 토지사용승낙도 무효화 조항:
- 매매계약 해제 시 토지사용승낙도도 무효화되며, 매도인은 건축허가 철회 신청이 가능한 내용입니다.
"매매계약이 해제되면 토지사용승낙도 무효로 한다. 이때 매도인이 일방적으로 건축허가 철회 신청이 가능하다."
이러한 특약사항은 거래 당사자 간의 신뢰를 높이고 불확실성을 줄이기 위한 중요한 부분입니다. 토지 거래 시 변호사나 전문가와 상담하여 적절한 조항을 도출하는 것이 권장됩니다.