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배우자의 부동산을 동네 부동산에
중개의뢰를 맡기려다 공인중개사
직접거래에 관한 내용을 살펴보았
습니다.
공인중개사법 제33조 금지행위
6항에 따르면 '중개의뢰인과
직접거래를 하거나 거래당사자
쌍방을 대리하는 행위'라고
적혀 있습니다.
중개의뢰인과 직접거래를 하거나
거래당사자 쌍방을 대리하는 행위는
금지하고 있습니다. 처벌 수위는
'6개월 이내 자격 정지'
'중개사무소 개설 등록 취소'
'3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금'
등이 될 수 있습니다.
중개 시장에서 정보를 선점할 수 있는
위치의 공인중개사들이 사익을 꾀하여
의뢰인의 이익을 해치고 부동산 질서를
해치는 것을 보호하기 위함이라고 합니다.
여기서, 중개인과 직접거래라 함은
공인중개사가 본인 명의의 부동산을
매수하려는 중개의뢰인에 매도, 임대
하는 행위 또는 중개의뢰인의 부동산을
공인중개사 본인 명의로 매수, 임차하는
행위를 말합니다.
다만, 공인중개사가 부동산을 구입 또는
매각할 때 다른 공인중개사의 중개를 통해
거래하는 경우 직접거래의 범위에
해당하지 않는다고 합니다.
또한, 공인중개사의 배우자 및 가족 명의의
부동산을 매각 또는 임대하고자 중개를
하는 경우도 직접거래의 범위에 해당하지
않는다고 합니다.
그래서, 배우자 명의의 부동산을
남편이 중개 의뢰를 받아 임대중개하고자
하는 경우는 직접 거래로 보지 않습니다.
여기에, 남편이 공동 중개를 통해
다른 공인중개사로부터 소개받은
매수의뢰인(즉, 임차인)과 공동계약을
체결하였다면 더욱 그러합니다.
그러나, 배우자 및 가족 명의의 부동산을
중개 시에는 상대 중개 의뢰인에게
공인중개사의 배우자 및 가족 소유임을
반드시 알려야 할 것입니다.
공동 중개 시는 물론 직접 중개의뢰인과
하는 거래는 더욱 그러합니다.
국민신문고 질의 답변에 따르면
중개업자가 자신의 배우자 명의 건물을
임대하고자 중개하는 행위가 직접거래인지에
대한 질의에 직접거래로 보기 힘들다는 답변이
있었습니다.
즉, 공인중개사가 배우자 및 가족 명의의
부동산을 임대 및 매각하고자 중개하는 행위는
적접거래로 보지 않는다는 것입니다.
다만, 사실관계에 따라 달라질 수도 있는 점은
유의하시길 바랍니다. 그리고, 2021년
아래와 같은 대법원 판결이 있었습니다.
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<대판 2021도6910>
"부부는 경제공동체…배우자 명의라도 직접거래에 해당"
공인중개사인 A씨는 2019년 10월 고객에게
의뢰받은 아파트 전세 매물을 남편 이름으로
계약했고, 검찰은 A씨를 공인중개사법 위반
혐의로 기소했다.
A씨는 자신이 아닌 남편의 명의로 계약이
이뤄진 만큼 직접 거래가 아니라고 주장했다.
하지만 1심은 부부가 경제공동체 관계이고
A씨가 계약이 이뤄진 아파트에 거주하고
있으며 의뢰인 사정에 의해 시세보다
싼 금액으로 계약할 수 있다는 것을 알면서
의뢰인에게는 계약자가 자신의 남편이라고
밝히지 않은 점 등을 이유로 직접거래라고
판단, 벌금 500만 원을 선고했다.
2심도 직접거래를 인정했지만, A 씨가 취득한
경제적 이익이 크지 않다는 점 등을 고려해
벌금 250만 원으로 감형했다. 대법원도 원심의
판단에 잘못이 없다며 상고를 기각했다.
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결론은, 공인중개사 본인 명의
부동산 계약은 다른 공인중개사 중개를
통해 진행해야 하고, 공인중개사
소속 공인중개사 및 중개보조원 경우 또한
똑같다고 생각하시면 됩니다.
공인중개사 본인 명의가 아닌
배우자 및 가족 명의의 부동산 중개의
경우는, (매각이나 임대의 경우라면)
직접 거래라고 보지 않기 때문에
(국민신문고 질의 답변 참조) 중개 행위가
가능하다고 보시면 되겠습니다.
다만, <대판2021도 6910>를 참고할 때,
직접 중개의뢰를 받은
중개의뢰인의 부동산을
공인중개사 본인 명의 또는 배우자,
가족 명의로 계약을 진행하게 될 때는
직접 거래로 판단될 여지가 충분하므로
다른 공인중개사의 중개를 통하여
거래를 진행해야 하고
중개의뢰인에게는 이해관계를
알리고 진행하셔야
별 탈이 없을 것으로 생각됩니다.
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개업 공인중개사 직접거래의 범위에
대해 알아보면서 많은 공인중개사분들의
의견이 미미하게 상이함을 확인했습니다.
모든 상황에 대한 법원 판결이 있는 것이
아니기 때문에 반드시 사실 관계를 따져보고
중개 의뢰인의 이익을 공인중개사가 편취
하였는지를 유심히 살펴보는 것부터
시작해야 한다고 생각이 듭니다.